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古代的房產經紀人

來源:發布者:時間:2020-04-23

▲清代的房產買賣契約。(資料圖)


近日,電視劇《安家》熱播,許多人通過房地產經紀人的日常工作看到了自己買房、賣房的影子。其實,自古以來,房地產經紀人就存在著。這個職業是怎樣產生的?與現在的房地產經紀人有何不同?古代人是如何通過他們買房的?

“經紀人”源于馬匹交易

在現今保留下來的宋、元、明、清等朝代的老地契和老房契中,許多不動產交易文書上面都記載著“房地產經紀人”的姓名,甚至還有“經紀人”的簽字。事實上,早在宋、元,每一宗合法的二手房買賣都必須有“房地產經紀人”在場,每一份合法的房產買賣契約上都要有“經紀人”的簽字,不然府衙不提供過戶服務。

江蘇省南京市房產檔案館保留了130多件清代的房地產契證原件,都是南京本地的“房產證”。其中最早的一張契證是清代順治十四年(1657)所出。在這張距今360多年的“房產證”上,業主梁鑒臣將城中的一處房產,以220兩白銀賣給薛桂。參照當時米價,1兩白銀購買力相當于現在的200元。以此折算,這處城中房產不到5萬元。在“房產證”上,同時還列有賣方、見證買賣的親友和經紀人的名字。

房地產經紀人,顧名思義是指介紹買賣雙方進行交易、并從中獲取傭金的人。因此,經紀人這個職業與商人不同,他們沒有資本,通過收取傭金的方式賺錢。

舊時,人們將房地產買賣雙方介紹交易﹑評定房地產商品質量﹑價格的居間行商稱之為宅行,并將宅行從事房產經紀的經紀人稱呼為“房牙”。

子夏的弟子段干木,很可能是第一個有記載的“經紀人”。

《呂氏春秋·尊師》記載:“段干木,晉國之大駔也,學于子夏?!?/p>

從先秦開始,經紀人被稱為駔,最早的經紀人從事的是馬匹一類大型牲口的交易中介活動。伯樂、九方皋、段干木、王良這些以相馬為名的早期經紀人以“駔”的形式被記錄在歷史中。

唐代韓愈《馬說》中說:“世有伯樂,然后有千里馬。千里馬常有,而伯樂不常有?!边@篇文章以伯樂與馬的關系來引喻“識才”等問題,再次印證了伯樂作為“經紀人”的身份。

宋代賣房需遍問親鄰

房地產經紀人究竟出現于何時,已很難說清,但唐代經濟的繁榮確實使經紀人行業見諸史書。直到宋代,才迎來了房地產交易的春天,越來越多的老百姓通過“房牙”而安家。

宋代是封建社會經濟高度繁榮的時代,國家的政策調整使商業發展迅速超越前代。牙人的群體大幅度增加,成為活躍市場不可或缺的重要因素,比如糧行米行有米牙,尋找人力有人牙,而房屋莊宅的交易當然由專門的“房牙”負責。

宋朝管理者規定,買賣房屋必須由牙人介入和見證,不然就是非法交易,出現經濟糾紛時官方不予受理?!端涡探y》卷一三明文寫道:“田宅交易,須憑牙保,違者準盜論?!币簿褪钦f,買賣房宅和土地,必須由負責房屋交易的牙人經手,否則就依懲治盜賊的相關法律處理。

宋代“房牙”要做的事范圍很廣,兼有中介、評估和登記代理三大功能,更重要的是,他們還要監督交易雙方照章納稅。具體來說,“房牙”相當于房產經紀人、房產評估師、不動產登記代理人和稅務稽查員這四種職業的混合體。牙人在房地產交易中是不可或缺的一環,使得官府有意識地將其專業化,納入管理體系中。

擔任牙人要有人擔保,出事則“連坐”。牙人還有年齡限制,經登記批準后,頒發類似于營業許可的身份木牌,牌上寫明姓名、籍貫、從事行業,如果有交易情況出現,要先將木牌內容進行說明。

宋代法律對出賣不動產有個限制:賣房需遍問親鄰。

宋代在進行房地產交易時,首先要詢問親屬,親屬沒有購買意愿再依次詢問房宅東、南、西、北四個方向的鄰居,如果親屬和鄰居都正式確認不要后,最后才是一般的購買者,在這一過程中,業主、經紀人以及鄰里絕不能有欺詐行為。

假如你不問親鄰,親鄰發現你的房子住了新人,可在一年(南宋改為三年)內向官府告狀,要求以原價贖回,重新出售。除非遭遇天災,親鄰們逃荒到外地,無法詢問,房產交易時又有見證人簽字畫押,有買賣合同、繳稅證明、公章等,官府才不予追究。這與我們今天的房地產經紀人帶領客戶看房很不相同。

明清給“房牙”劃分區域

明清時期,從事房地產交易的“房牙”往往要接受監督,協助征收契稅,出現了越來越多的“官房牙”。

在一系列的房地產交易操作中,房契書寫格式經過歷朝歷代的沉淀,在明清時期已相當成熟規范。買賣雙方除了交付契稅以外,還有官方契紙的契紙錢、蓋印的頭子錢等稅款。房契簽訂后,“房牙”與買賣雙方到官府蓋印,以示合法性。至此,“房牙”對于這宗交易的責任就算完成。

明清時期,房地產經紀人的職責更加細化。不同于舊時浪跡天涯進行交易的“房牙”,這時期的“房牙”被官方劃定了固定的活動區域,便于房牙們敏感捕捉、掌握房源信息,同時避免出現“房牙”過多導致不必要競爭的局面,也有利于官府追責。這一規定也使得“房牙”依托劃定區域,與當地人結成人情關系網,了解居民情況,有助于業務開展。而對于轄區內未經“房牙”見證、私下訂立的“白契”,“房牙”負有清查職責,一旦核實“白契”,“房牙”可獲得官府一定的傭金,未查實到的“白契”一經發現,“房牙”也要承擔一定責任。

“房牙”的工作一般都是終身性的,也不排除兼職的可能?!胺垦馈蹦昀闲度魏?,還可以通過豐富的房地產交易經驗充當中保人與說合人,繼續在行業內發揮余熱。

到了民國時期,律師也加入了房地產交易中。1912年,民國政府公布實施了《律師暫行章程》,引進西方的法律制度,“房牙”的契紙上也為律師增加了署名處。(《解放日報》)


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